DKK 1.900.000
Villaen på Forbindelsesvejen 116 i Nørresundby tre kilometer fra Aalborg Centrum og i tilsvarende afstand til lufthavn er opført i 1958/1959 med en pæn arkitektur og i udmærkede materialer. Boligen indeholder 5 værelser, et køkken/alrum og et badeværelse fordelt på 118 m2. Oprindelig uopvarmet muret garage med værelse og loft fremstår som udhus med rå mure, uden loft og tagpap direkte på spær med åbent haveskur på 25m2. Der skal foretages indvendig indretning af værelser, køkken og bad samt eventuel fuldstændig modernisering af el og VVS arbejde. Der er både fjernvarme, elskab og vandinstallationer med målere.
En udvidelse af boligareal i sammenhæng vil give en betydelig merværdi på grund af placering med mulighed for udsigt over Hammer Bakker og smelteflodsdalen mod nord samt NrUttrup, Limfjorden, Rørdal og Vejgaard områderne. Der er mulighed for billig etablering af første sal med ændret spærkonstruktion, ovenbygning efter samme grundplan til etageadskilt dobbelthus med fladt tag og/eller ordinær tilbygning.
Sælger søger køber, der ønsker at renovere i enterprise med byggeforsikring (pris omkring 1.5% af salgspris). Køber dækker halvdelen af omkostningerne til salæret ved handel gennem boligadvokat. I de nye ejendomsvurderinger er grunden vurderet til 1.357.000, hvilket er mere end en fordobling, dette giver i 2024 en forøgelse af grundskylden på mere end 50% efter de nye satser i Aalborg Kommune. Den samlede pris på huset er vurderet til 1.885.000, og jeg skønner at en ret enkel renovering vil få huset til at stige væsentligt i værdi, idet de ikke renoverede nabohuse i 114 og 118 er vurderet til henholdsvis 2.144.000 og 2.198.000, hvor disse fremstår med asbest tag og murværk lagt i ringere kvalitet.
Det store grundareal på 982 m2 giver mange muligheder for udvidelse af boligareal. Boligmarkedet i Aalborg er stabilt med stigende priser på jord og bygninger og adskiller sig positivt fra andre større danske byer. For almindeligt fritliggende huse er maksimal bebyggelsesprocent på 30%, medens den for to-familiehuse/rækkehuse er 40%. Det giver mulighed for et hus på op til 296 kvm eller dobbelthus/rækkehuse på hver 196 kvm. Bruttoprisen for henholdsvis et totalrenoveringsprojekt eller enfamilies nybyg vil typisk for kvarteret ligge på omkring 2.4 til 3.6 millioner kroner. Huset fremstår uden asbest og facader uden mursten er pudset, hvilket skulle fjerne risiko for PCB.
Huset har på grund af sin pæne arkitektur og det fornuftige materialevalg et stort potentiale. Alene i dag står huset fornuftigt med et fundament på massiv kridtgrund, med sand under betondæk og med miljørigtige valg af lecablokke som vægge og fuldmuret forskalling. I tre værelser er lecabeton udlagt ovenpå originalt beton af høj styrke. I rum foruden bad og køkken er original betontykkelse små 10 cm, og med op til 9 cm op til gulvniveau i indrettet hus med parketgulv. Huset fremstår således med fordelergang og køkken/alrum er med originalt superbetongulv med originalt supplerende lecabetonlag og superbeton slidlag. Værelser med armerede lecabeton elementer på 9 cm tykkelse suppleret på originalt superbetongulv af 9 cm tykkelse, samt vinkelstue opdelt med lecabetonskillevæg med franskdør med massiv, men slidt bøgeparketgulve på strøer og med glasuldisolering ovenpå 9 cm superbetongulv med 9 cm til gulvhøjde.
Blandt foto er plantegning og oversigt, stuen er siden opdelt i to rum adskilt af dobbelt fransk dør efter etablering af rå lecabetonskillevæg. Forhaven har tre stenbelagte områder. Ydermure er efterisoleret med isoleringskugler og lecabeton.
Baghaven er med nogle få frugtbuske og er forberedt på beplantning og står som primært græseng. Der er ikke en indkørsel men en parkeringsplads, hvor op til fire biler kan holde, ligesom der er plads til cykler ved hovedindgang. Der er på naboadresser flere yngre familier og derudover mange ældre.
Indenfor de sidste tre år er
1) Mere simpelt nabohus til nedrivning og nybyg gået for 1.5 millioner kroner,
2) Mindre, mindre velplaceret og arkitektonisk grimmere hus på Forbindelsesvejen 134 solgt i 2021 til 2 millioner.
3) Medens meget mindre, meget dårligere placeret, men pænere renoveret hus (dog uden tagrenovering) på Forbindelsesvejen 106 er solgt til 2.1 millioner og siden udvidet med en inklusion af garage i areal.
4) Et mindre arkitektonisk attraktivt hus med samme byggeår og entrepenør på Forbindelsesvejen 140 solgt til 2 millioner. Alt interiør inklusiv el, vand og vvs er fjernet og huset totalrenoveret (se billede for neden).
5) Et 84 kvadratmeter stort muret hus, fraregnet kælderlokaler, Forbindelsesvejen 142 er udbudt til 2.195 millioner.
6) Nabohuset Forbindelsesvejen 114 blev udbudt til 1.95 millioner og solgt i september 2022, men fremstår på markedet allerede med værdiforøgelse på flere hundrede tusinder.
7) Forbindelsesvejen 134 netop udbudt igen i 2023 til 2.195 millioner og er i de nye ejendomsvurderinger værdisat til 2.005 millioner. Det er et mindre hus, hvor garage er inkluderet i areal og grunden er også noget mindre.
Flere informationer fås ved henvendelse til sælger, der også kan fortælle mere om kvarteret og udviklingen i boligmassen i området.
Tilbud med kontraktudkast og foreslag til advokat/boligmægler fremsendes til GH Laier, Forbindelsesvejen 116, 9400 Nørresundby benyt almindelig post eller GLS pakkeshop (sms til 53812373, email: gunnar@hellmund-laier.dk)
Der tilbydes ikke rundvisning på nuværende tidspunkt, men interesserede kan tilse huset. Der forventes at være opryddet omkring oktober måned.
Tilbygning
Muligheden for tilbygning med to niveauer mod baghave vil give panoramaudsigt.
